房地產的現金流幻覺

房地產可以從租金享有現金流，這是房地產的好處，其實有些高股息股也有相同的功能。 你認為你可以租多少錢一年？ 你將預期的租金乘以一年，然後除以房價，你將所得到的％數，對比銀行的貸款利息，兩者相差多少？ 如果你看看大馬上市的ＲＥＩＴＳ，扣除管理費等開支後的週息率最多不過６％～８％，這些ＲＥＩＴＳ的地產品質相信都比一般人投資的地產好。可回報率其實和銀行利率差不多，也許這些大企業可以靠借更多錢要求銀行以更低的利息借給他們，但你能嗎？ 也就是說，房產投資扣除利息開支其實沒有什麼賺頭，有些還虧本，銀行的利息你肯定要還的，但你房產出租情況卻有不確定性。 房價穩定的幻覺 我們認為房地產會穩定可以抗通膨，這基本也沒錯，可房產最多只能抗通膨，很少出現超越通膨的現像，除非你相信政府發佈的ＣＰＩ真能反映現實的通膨。 長期以來，我們都認為房價會穩定沒錯，但是卻過於盲目相信房價只會漲不會跌的神化。 造成這種神化的其中一個原因，就是房子不像股票，有一個交易所天天報價，天天浮動。加上多數人買房子目的是為了自住，所以不會過於再意房價行情。 也因為不注意，所以不會受房價行情影響，造成過度神化房價的穩定。 房產投資只有泡沫出現才能真正賺 房產投資能讓你大賺的，只有兩種情況，一個是房價過度下跌的賤價拋售；另一個是產生房價泡沫。， 假如你買進３０萬的房屋，供期１０年（很少人做到），利息和租金剛好兩相抵。 因為銀行利息的緣故，你需要多還比原來房價更多的價格。 案例，借２０年需多還１倍，１０年就算５０％吧，數目不需精準，最重要有價值計算概念。 那樣的話，你買進３０萬的房屋就需要支付多５０％約４５萬。 如果房價不大漲，你的房價就追不上貸款利息。 現實點吧！房價在正常的情況下和通膨差不多，但是房貸利息肯定高過通膨，如此你投資房產根本沒真正賺錢，還在賠錢。 除非房價出現泡沫漲勢，以超越通膨和利息的速度增長，假定銀行利息是７％，房價漲幅１０％，你就淨賺３％，３０萬的３％就是３０００元。 若房價泡沫更大，漲幅速度更快，你就會賺的更多，而你要真正回本，漲幅所帶來的利潤最少需要達到和多給的利息相當，這樣你將房子賣出後，可一次過還清銀行的債務。因為一次過，你會得到減少利息開支的優惠，扣出後剩下的淨收入除以當初買進房屋的價格，才是你真正的回報。 如此一算，房地產的回報其實也沒了不起！ 我假定房價漲１倍至６０萬，你賣出後扣出還清銀行的開支，絕對無法有１００％回報，若你持有這房屋的時間越長，因為利息開支，回報越低。 雖然房屋投資可利用槓桿，但是要清楚，持有房屋的時間越長，槓桿可以帶給你的回報也越低，這就和股票完全不同。所以房產要賺大錢，只能短炒幾年，不能長期持有，長期持有只有小錢，甚至賠錢（扣除通膨後）。 可為何不少人還是錯誤的以為房地產會賺大錢呢？ 原因是： １）給房價的大數目迷惑。 　　因為房屋是昂貴的商品，是一般人花上幾十年才可以還清的東西，即使你在房屋上只賺１０％，你的感覺也會覺得賺到大錢。 ２）錯將債務當資產的幻覺 　　如果你房價增值１倍達１００萬，你會否感覺你有一種富有感？ 　　可你若現在將房屋賣掉，還清銀行貸款，請問你還有１００萬嗎？ 　　這就是一種幻覺，因為你欠在貸款只要每個月還利息而已，所以你雖然知道你欠很多，但是感覺上你會被利息影響而對債務產生錯覺，這就是為何很多購屋者會傻傻受到開始的低利率吸引的原因。 房產投資要真正的賺大錢，只有以下幾種情況： １）超低價買進 ２）一下買斷，無須向銀行貸款 ３）買進不久房價就進入醞釀泡沫的階段，當你必須在泡沫破裂前成功出售房屋，因為泡沫一定會破裂的，又或者在利率出現相當幅度上調前出售。 若真要投資的話，除非買斷，否則運用槓桿向銀行借錢買房屋的話，你擁有的不是資產，而是債務。